Bonus “prima casa” giovani under 36: le novità previste dal decreto Sostegni bis

Introduzione

Tra le novità previste dal decreto Sostegni bis, c’è il bonus prima casa per i giovani under 36. La misura è stata inserita nell’articolo 64 del predetto decreto ed ha come obiettivo quello di sostenere l’acquisto dell’abitazione principale per i giovani con età inferiore ai 36 anni al momento della stipula dell’atto di acquisto. L’agevolazione spetta a coloro che hanno un ISEE non superiore ad Euro 40.000,00. L’agevolazione prevista permette di azzerare le imposte di registro, ipotecarie e catastali dovute in sede di acquisto dell’ abitazione principale da parte dell’acquirente. Inoltre vi è la possibilità di non pagare l’imposta sostitutiva sui finanziamenti contratti per l’acquisto dell’abitazione.

Chi sono i soggetti beneficiari?

I soggetti beneficiari sono i giovani “under 36” ossia coloro che al momento dell’acquisto dell’immobile non abbiano ancora compiuto i 36 anni. Inoltre i beneficiari devono avere un ISEE non superiore ad Euro 40.000,00.

Quanto dura l’agevolazione?

Il comma 4 della disposizione prevede che rientrano nell’agevolazione gli atti di acquisto degli immobili stipulati fino al 31 dicembre 2022. Con risposta n. 653 del 04/10/2021 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che l’agevolazione prima casa under 36 si applica anche per gli acquisti di abitazione fatti tramite asta giudiziale.

Per quali tipologie di immobili?

L’agevolazione ha ad oggetto l’acquisto di immobili ad uso abitativo, non di lusso; ossia immobili accatastati nelle categorie A1-A9 ad eccezione delle seguenti categorie: A1, A8, A9 in quanto trattasi di abitazioni di lusso.

La norma agevola gli acquisti di abitazione aventi i requisiti “prima casa” per l’acquirente; Tali requisiti sono stabili dall’art 1, nota II bis, Tariffa parte prima del Dpr 131/1986.

Quali sono i benefici?

In sede di acquisto della abitazione principale “c.d. prima casa” per l’acquirente sono dovute le c.d. imposte d’atto. Tali imposte variano in relazione alla natura del soggetto cedente, alla tipologia dell’immobile venduto, al periodo di tempo trascorso tra l’ultimazione della costruzione/ristrutturazione del fabbricato e la cessione del bene ed infine anche in relazione all’eventuale opzione per l’assoggettamento ad IVA formulata dal cedente

Cedente privato

Nel caso in cui il cedente sia una persona privata per l’acquisto dell’abitazione principale sono dovute:

-imposte di registro pari 2% del prezzo-valore indicato in atto (n.b. il prezzo valore è diverso dal prezzo di compravendita dell’immobile, generalmente più basso);

-ipotecarie e castali pari ad Euro 50 cadauna;

Cedente ditta esecutrice dei lavori di costruzione/ristrutturazione

Nel in cui il cedente sia la ditta esecutrice dei lavori di costruzione/ristrutturazione sull’immobile e lo stesso fosse ceduto entro i 5 anni dall’ultimazione dei lavori di costruzione/ristrutturazione cui all’articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f) Dpr 380/2001, sono dovute:

-IVA al 4%;

-Imposte di registro, ipotecarie e catastali pari ad Euro 200 cadauna;

Per gli acquisti non assoggettati ad IVA (generalmente acquisti da privati) il decreto prevede l’esonero dal versamento delle imposte di registro, ipotecarie e catastali. Per gli acquisti assoggettati ad IVA (generalmente da ditte esecutrici lavori di ristrutturazione/costruzione) viene garantito all’acquirente un credito di imposta di importo pari all’IVA pagata in sede di acquisto. Tale credito può essere portato in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria e catastali su eventuali successioni e donazioni il cui beneficiario è l’acquirente dell’immobile; tale credito può essere altresì utilizzato in diminuzione dell’IRPEF dovuta in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data di acquisto dell’immobile o infine utilizzato in compensazione ai sensi del D.Lgs 241/1997.

Finanziamento per l’acquisto

Un’ulteriore misura riguarda i mutui sulla prima casa, di soggetti di età inferiore a 36 anni: sono esenti dall’imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative. Per i giovani meno abbienti, con un ISEE inferiore a 40.000 euro, è previsto l’erogazione del mutuo con una garanzia dello Stato dell’80 per cento

Preliminare di acquisto con imposte piene

Con la risposta ad istanza di interpello nr. 650/2021 l’Agenzia delle Entrate, con un’interpretazione restrittiva, ha sancito che le agevolazioni in questione non si applicano al contratto preliminare. In sostanza in sede di stipula di contratto preliminare occorre versare l’imposta di registro fissa di Euro 200.00 per la sua registrazione oltre all’imposta proporzionale dello 0,5% sulle caparre confirmatorie e del 3% sugli acconti. Tali imposte (ad eccezione dell’imposta fissa di Euro 200,00) potranno essere chieste a rimborso una volta stipulato il contratto definitivo da parte del giovane acquirente.

Conclusioni

Affermare che in sede di registrazione del contratto preliminare occorre versare un tributo nella consapevolezza che esso si renderà non dovuto non appena stipulato il contratto definitivo significa violare un generale principio di correttezza tra contribuente ed amministrazione finanziaria oltre a creare un danno finanziario al contribuente in quanto il giovane acquirente si vede costretto ad anticipare somme che poi dovranno essergli restituite aspettando i tempi lunghi della burocrazia italiana.


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