Scissione nella cessione di diritti di nuda proprietà ed usufrutto di immobili: il cortocircuito creato a seguito della risposta ad interpello n. 133/2025

In caso di scissione nella cessione di diritti di nuda proprietà ed usufrutto di immobili, la compravendita genera una plusvalenza in capo al venditore per la parte di prezzo incassato e derivante dalla costituzione dell’usufrutto. Questa, in sintesi la risposta delle entrate.

Scissione nella cessione di diritti di nuda proprietà ed usufrutto di immobili: il cortocircuito creato a seguito della risposta ad interpello n. 133/2025

La risposta ad interpello affronta una situazione che si crea molto spesso nella vita quotidiana che è quella in cui un genitore decide di acquistare un fabbricato per viverci o metterlo a reddito e valuta l’opportunità di scindere l’usufrutto da quello di nuda proprietà, destinato quest’ultimo diritto reale al figlio, al fine di attuare il passaggio generazionale del proprio patrimonio.

Attraverso l’acquisto dell’usufrutto il genitore può continuare ad utilizzare o locare l’immobile acquistato ed al contempo l’acquisto della nuda proprietà ad opera del figlio (spesso con la provvista data dal padre, attraverso quindi una donazione indiretta) permette al figlio di diventare titolare del diritto di piena proprietà dell’immobile alla scomparsa del padre, a seguito della riunificazione ex lege del diritto di usufrutto con il diritto di nuda proprietà.

A seguito della risposta ad interpello n. 133/2025https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/8987735/Risposta+n.+133_2025.pdf/d97a5f53-f13e-2e5a-ca44-8cfd5b1ffb85, l’operazione di cessione della piena proprietà di un immobile a favore di due soggetti acquirenti, diventa onerosa, in quanto i soggetti che acquisteranno separatamente il diritto di usufrutto (l’uno) e la nuda proprietà (l’altro) faranno scattare l’imposizione in capo al soggetto cedente, per la parte relativa alla costituzione del diritto di usufrutto, ai sensi del art. 67, c. 1 lett. h) del Tuir, così la risposta delle entrate.

Scissione nella cessione di diritti di nuda proprietà ed usufrutto di immobili: le modifiche normative apportate dalla Legge di bilancio 2024

Il dubbio normativo che ha portato il contribuente alla presentazione dell’istanza di interpello discende dalla modifica normativa apportata al Tuir dalla Legge di bilancio 2024 (L. 213/2023), il quale all’art. 9 comma 5 Tuir dispone che “ai fini delle imposte sui redditi, laddove non è previsto diversamente, le disposizioni relative alla cessione a titolo oneroso valgono anche per gli atti a titolo oneroso che importano costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento (…)”.

Proseguendo nella relazione illustrativa al disegno di legge di bilancio 2024 viene chiarito che la modifica all’art. 9, c. 5 del Tuir porta all’equiparazione fra il diritto di proprietà e il diritto reale di godimento (es. usufrutto) esclusivamente nelle ipotesi di cessione , mentre tale equiparazione è esclusa nell’ipotesi della loro costituzione.

Scendendo al lato pratico, la modifica normativa è andata ad equiparare alla cessione di immobili (art. 67, c. 1 lett. b) Tuir) la cessione dei diritti reali di godimento (i.e. usufrutto), per i quali trova applicazione, tra i vari, il periodo di franchigia di non tassazione se la cessione avviene oltre il quinquennio di possesso dell’immobile.

Quindi, qualora un contribuente decidesse di cedere un diritto di piena proprietà di un immobile oppure un diritto di usufrutto su immobile la disciplina che si deve applicare è l’art 67, c. 1 lett b) del Tuir. Diversamente in caso di costituzione di un diritto reale, come appunto lo è per il diritto di usufrutto, la fattispecie deve essere rubricata all’interno dell’art. 67, co. 1, lett. h) del Tuir.

Secondo le entrate, pertanto, in caso di cessione frazionata di un diritto di usufrutto e di nuda proprietà in capo a soggetti acquirenti differenti, la fattispecie che si vengono a creare sarebbero le seguenti:

• La costituzione di un diritto di usufrutto ex novo in capo al soggetto che aveva in precedenza il diritto di proprietà sul bene;
• La successiva cessione del diritto di usufrutto e del conseguente diritto di nuda proprietà in favore dei soggetti acquirenti;

La costituzione del diritto di usufrutto sarebbe sempre tassabile, in ossequio all’applicazione dell’art. 67 c. 1 lettera h) del Tuir, il cui corrispettivo costituisce reddito diverso e verrebbe determinato secondo i criteri di cui all’art. 71, c. 2 Tuir.

La plusvalenza derivante dalla cessione del diritto di nuda proprietà sarebbe soggetta a tassazione solamente nella circostanza in cui fossero rispettati i requisiti impositivi previsti dall’art. 67, co. 1 lett. b); ossia possesso infra-quinquennale dell’immobile e salvo che l’immobile ceduto sia acquisito per successione e/o costituisca abitazione per il cedente/familiari per la maggior parte del periodo tra acquisto e cessione.

Scissione nella cessione di diritti di nuda proprietà ed usufrutto di immobili: considerazioni conclusive

Tutto ciò premesso, la situazione (paradossale) che si verrebbe a creare in ipotesi di cessione frazionata del diritto di nuda proprietà e di usufrutto è che il presupposto impositivo dell’atto viene ancorato alla scelta di un soggetto diverso da quello sul quale dovrebbe gravare l’onere impositivo; detto diversamente, a seguito della pronuncia si creerebbe un evidente disparità di trattamento ove, a fronte della cessione del diritto di piena proprietà a favore di due acquirenti il venditore subisca o meno tassazione a seconda che ciascuno di essi acquista il bene immobile in comproprietà o l’uno acquisti a titolo di usufrutto e l’altro a titolo di nuda proprietà.

Una strada alternativa, per ovviare a questo problema, potrebbe essere quella, per il soggetto acquirente di acquisire la piena proprietà del fabbricato, in modo da evitare di far emergere una plusvalenza imponibile in capo al cedente. Successivamente l’acquirente potrebbe donare la nuda proprietà sfruttando le franchigie stabilite dall’allora DL 262/2006 in relazione al rapporto di parentela tra acquirente e nudo proprietario. In questo modo potrebbe comunque dar seguito al processo di passaggio generazionale del proprio patrimonio.

Questa soluzione deve essere valutata attentamente dai professionisti che pianificano l’operazione anche in considerazione del fatto che il fabbricato di provenienza donativa potrebbe subire dei vincoli nella circolazione; infatti i soggetti che sono lesi da una successione legittima/testamentaria e che sono legittimari possono esperire nel termine di vent’anni dalla donazione l’azione di restituzione (ex art. 563 C.C.)  

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