Cessione di immobile ristrutturato, rilevanza della plusvalenza dalla data di acquisto
- 21/11/2022
- Posted by: nicolaforner
- Categoria: Bilancio e Contabilità

Con istanza di interpello n. 560/2022 l’agenzia ha stabilito che in caso di cessione di immobile ristrutturato, il computo del quinquennio, ai fini dell’assoggettamento a tassazione della plusvalenza ai fini Irpef (ex. art. 67, c. 1 lettera b) del TUIR), decorre dalla data di acquisto e non dalla data di termine dei lavori di ristrutturazione/ampliamento effettuati sullo stesso. Così in coerenza con il precedente orientamento (cfr. risoluzione del 28 gennaio 2009 n. 23/E).
Cessione di immobile ristrutturato, rilevanza della plusvalenza dalla data di acquisto: Il caso
Un cittadino tedesco (di seguito anche Istante), residente all’estero, è titolare insieme alla sorella del diritto di nuda proprietà di un villino (categoria catastale A/7) con piscina, corte esclusiva e terreno pertinenziale. Il villino è stato oggetto di lavori di ristrutturazione ed ampliamento, con autorizzazione di inizio e fine lavori regolarmente rilasciate dal Comune di competenza. Al termine dei lavori l’istante presentava un’istanza di interpello all’agenzia delle entrate al fine di conoscere se, nell’ipotesi di cessione del predetto immobile, il computo del quinquennio, utile ai fini dell’emersione della plusvalenza tassabile ex. art. 67, comma 1) lettera b) del Tuir, doveva essere conteggiata:
- Dalla data dell’atto notarile attestante l’acquisto dell’immobile;
- Dalla data di avvenuta variazione dell’immobile a seguito degli interventi di ristrutturazione e di ampliamento;
Soluzione dell’Agenzia delle Entrate
L’articolo 67, comma 1, lettera b) del Tuir, prevede l’emersione di una plusvalenza tassabile, se una persona fisica cede a titolo oneroso immobili «acquistati o costruiti da non più di cinque anni» (esclusi quelli acquisiti per successione ed esclusa l’abitazione principale del cedente o dei suoi familiari). Da tale computo sono comunque esclusi i terreni edificabili, la cui cessione è sempre soggetta ad imposizione.
La ratio della norma prevista dal legislatore è la tassazione dei guadagni derivanti dalle cessioni di immobili posti in essere con finalità speculative. Tale intento si presume dalla circostanza che l’arco temporale che intercorre tra la data di acquisto e di costruzione dell’immobile e la data di vendita dello stesso sia inferiore a cinque anni.
L’agenzia delle Entrate con la risposta n. 560/2022 ha chiarito che ai fini del computo del suddetto quinquennio non rileva la circostanza che l’immobile sia stato oggetto di un intervento di ristrutturazione e di ampliamento, in quanto a questi fini rileva solo la data di acquisto dell’immobile.
Qualora la vendita dovesse avvenire nel corso del quinquennio, ai fini del calcolo della plusvalenza da assoggettare a tassazione ai fini Irpef, non rilevano le eventuali fruizioni delle detrazioni fiscali (Superbonus 110%, Ecobonus, Sismabonus, Ristrutturazioni ecc.) neanche in caso di utilizzo tramite cessione a terzi o sconto in fattura. In sostanza i bonus edilizi non impattano sulla plusvalenza da assoggettare a tassazione, ove l’immobile fosse venduto entro il quinquennio, e quindi non vanno a ridurre il costo fiscale di acquisto e di costruzione dell’immobile venduto.
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