Il reddito da concessione di usufrutto o altri diritti reali: il cambio di rotta

Il reddito da concessione di usufrutto o altri diritti reali su immobili è classificato come reddito diverso imponibile ai sensi dell’art. 67 c. 1 lettera h) TUIR se il disponente mantiene un diritto reale; se si spoglia completamente del diritto, si genera una plusvalenza tassabile ai sensi dell’art. 67 c. 1 lett. b) e b-bis) TUIR, così in sintesi la nuova interpretazione autentica prevista nel DDL 84/2025 approvato dalla Camera e dal Senato.

Il reddito da concessione di usufrutto o altri diritti reali: il cambio di rotta con la modifica apportata dal DDL 84/2025

A partire dalle cessioni effettuate dal 2024, la legge 213/2023 ha innovato la disciplina delle plusvalenze immobiliari, sancendo un diverso trattamento impositivo per gli atti di:

• Cessione a titolo oneroso di beni immobili e/o cessione di diritti reali immobiliari, che continuano a ricadere nella lett. b) dell’art. 67 del TUIR;
• Costituzione degli altri diritti reali di godimento, che rientrano nella lett. h) dell’art. 67 del TUIR;

La differenza è di fondamentale importanza, in quanto la lettera b) prevede un periodo di possesso quinquennale, superato il quale (in assenza del requisito dell’abitazione nell’immobile e salvo i terreni edificabili), la plusvalenza da cessione è non imponibile. Diversamente la lettera h) prevede la tassazione della plusvalenza da cessione a prescindere dalla tipologia e/o dal periodo di possesso dell’immobile.

Nel punto, a seguito della modifica normativa, si erano succedute alcune risposte ad istanze di interpello, tra cui la n. 133/2025, argomentata nel precedente articolo https://www.nicolaforner.it/bilancio-e-contabilita/cessione-di-diritti-di-nuda-proprieta-ed-usufrutto-di-immobili/, la quale vincolava la determinazione della plusvalenza (e quindi il fatto di rientrate tra la lett. b) o h) dell’art. 67 TUIR) al comportamento adottato dall’acquirente, creando non poche perplessità nella dottrina.

Il reddito da concessione di usufrutto o altri diritti reali: il cambio di rotta all’interpello n. 133/2025 dopo la modifica

Ora, con una norma di interpretazione autentica, il DL 84/2025 stabilisce che il comma 1 dell’art. 67 TUIR si interpreta nel senso che il reddito derivante dalla “concessione di usufrutto o dalla costituzione di altri diritti reali di godimento su un bene immobile costituisce un reddito diverso imponibile ai sensi della lettera h) dello stesso comma 1 quando il soggetto disponente mantiene un diritto reale sul bene immobile, mentre si qualifica come plusvalenza, tassabile ai sensi delle lettere b) e b-bis) del comma 1 al ricorrere delle condizioni temporali ivi previste, se il disponente si spoglia contestualmente e integralmente di ogni diritto reale sul bene”.

Quindi, a seguito della modifica, la riposta n. 133/2025 deve intendersi definitivamente superata. In particolare nella fattispecie presentata nell’istanza, l’intera operazione viene a ricadere all’interno della lettera b) dell’art. 67 TUIR, in quanto il cedente si spoglia di ogni diritto sul bene immobile ceduto: sia per quanto riguarda la costituzione del diritto di usufrutto (che in base alla risposta doveva essere ricondotta nella lettera h)), sia per quanto riguarda la cessione della nuda proprietà (già secondo la risposta ricadente nella lettera b) dell’art. 67 del TUIR).

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