Prima casa ai giovani

Introduzione

Nel precedente mio contributo https://www.nicolaforner.it/2021/10/03/bonus-prima-casa-giovani-under-36-le-novita-previste-dal-decreto-sostegni-bis/ ho analizzato il c.d. bonus prima casa giovani under 36; misura varata dal governo Draghi nel decreto Sostegni bis (DL 73/2021). Con la circolare n. 12/E/2021 l’Agenzia delle Entrate ha proposto i chiarimenti che risolvono una gran parte dei dubbi interpretativi che rendevano complicato l’utilizzo dell’agevolazione prevista.

I tributi abbonati

Le compravendite si distinguono in: non imponibili ad Iva (generalmente quelle in cui il cedente è un privato) ed imponibili iva (ad esempio acquisti effettuati da imprese costruttrici). Nel primo caso la norma garantisce l’esonero dal pagamento delle imposte di registro, ipotecarie e catastali dovuti in sede di acquisto della prima casa. Nel secondo caso invece l’acquirente, in alternativa all’imposta di registro, paga all’impresa costruttrice l’Iva agevolata al 4%. L’IVA pagata permette all’acquirente under 36 di acquisire un credito di imposta da recuperare nelle successive dichiarazioni dei redditi oppure a scomputo dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale dovuta nei successivi atti di donazione e/o successione. Il credito di imposta maturato sull’IVA non può essere chiesto a rimborso. In caso di acquisto di abitazione prima casa con applicazione dell’Iva al 4% non sono tuttavia dovute le imposte di registro, ipo-catastali mentre sono dovute le tasse ipotecarie ed i tributi speciali catastali.

Il requisito dell’età

L’Agenzia ha chiarito che chi stipula l’atto deve compiere 36 anni nell’anno successivo a quello in cui è stipulato l’atto. Così se Tizio stipula l’atto di compravendita in novembre 2021 e compie 36 anni in dicembre 2021 non ha diritto all’agevolazione in commento; mentre ce l’avrebbe se compisse i 36 anni in gennaio 2022

Isee entro i 40mila euro

L’indicatore da considerare (secondo l’Amministrazione finanziaria) è quello calcolato sulla base dei redditi percepiti e del patrimonio posseduto nel secondo anno solare precedente a quello di presentazione della dichiarazione sostitutiva unica (DSU). Quindi per gli atti stipulati nel 2021, l’Isee da considerare è quello relativo a redditi e al patrimonio posseduto dal contribuente nell’anno 2019.

Co-acquisto over 36

Nel caso in cui un contribuente under 36 effettui un acquisto congiuntamente ad un altro soggetto privo dei requisiti (ad esempio al 50%), l’agevolazione spetterebbe al soggetto under 36 per metà del valore imponibile; per l’altra metà la tassazione sarebbe quella ordinaria.

Preliminare e aste

E’ confermata l’applicabilità dell’agevolazione under 36 anche per gli acquisti all’asta di immobili che costituiscono abitazione prima casa per l’acquirente.

Resta confermata anche l’interpretazione fornita dall’Agenzia nelle risposta ad interpello n. 650/2021 circa la non applicabilità dell’agevolazione per le imposte dovute in sede di registrazione del contratto preliminare; in questo caso resta dovuta l’imposta fissa di Euro 200 prevista per la registrazione del contratto preliminare; il 3% sugli acconti; lo 0,50% sulle caparre confirmatorie. Il contribuente entro 3 mesi dalla stipula del rogito potrebbe presentare istanza di rimborso fatta eccezione per l’imposta di registro fissa di Euro 200 dovuta per la registrazione del contratto preliminare.

Pertinenze e due unità

L’agevolazione under 36 si rende applicabile anche all’acquisto delle pertinenze. Sia che siano acquistate unitamente al bene principale si con atto separato.

Conclusioni

L’agevolazione introdotta con il decreto Sostegni bis garantisce un risparmio di imposta ai giovani acquirenti che intendono procedere con l’acquisto della prima casa. La misura favorisce maggiormente gli acquisti da privati in quanto il soggetto acquirente procede ad effettuare l’acquisto in esenzione dalle imposte di registro, ipotecarie e catastali. Qualora invece l’acquisto fosse posto in essere da imprese di costruzioni (e quindi con atto soggetto ad IVA) l’acquirente verrebbe inciso dal pagamento dell’IVA. Successivamente maturerebbe un credito di imposta il quale potrebbe essere recuperato a scomputo delle imposte da versare in sede di successiva dichiarazione dei redditi o a scomputo dell’imposta di registro/ipotecarie/catastali da versare nel successivo atto di donazione o successione. Il tenore letterale della norma escluderebbe il rimborso.

Dal punto di vista finanziario è indubbio che la norma favorisce gli acquisti da privati in quanto in sede di rogito non sono dovute dal giovane acquirente alcuna imposta mentre nel caso di acquisto da impresa di costruzione l’acquirente sarebbe costretto a pagare l’iva calcolata sul prezzo di acquisto per poi recuperarla nelle successive dichiarazioni dei redditi e/o dichiarazioni di donazione/successione. Anche dal punto di vista fiscale la norma agevola gli acquisti da privati; infatti l’acquisto di nuove abitazioni da imprese di costruzioni potrebbe creare un disincentivo verso quegli acquirenti che sono sempre a credito verso l’erario e quindi impossibilitati di recuperare il credito IVA a scomputo delle imposte dovute in sede di dichiarazione dei redditi.


Per maggiore informazioni, contattami senza impegno inserendo i dati qui sotto: