Estromissione di beni immobili di imprenditori individuali

La Legge di bilancio 2023 ha riaperto i termini per effettuare l’estromissione agevolata di beni immobili strumentali dell’imprenditore individuale, posseduti al 31 ottobre 2022, fissando come finestra temporale per l’estromissione il periodo che va dal 1° gennaio 2023 al 31° maggio 2023. L’estromissione assume effetto dal 1° Gennaio 2023. La nuova disciplina ripropone la precedente norma sull’estromissione agevolata di beni immobili posseduti da imprenditori individuali normata dall’art. 1, comma 121 della L. 208/2015 (legge di stabilità 2015).

Estromissione di beni immobili di imprenditori individuali: cos’è?

L’estromissione agevolata di beni immobili strumentali posseduti dall’imprenditore individuale è quell’operazione che permette di far fuoriuscire dal patrimonio imprenditoriale beni immobili strumentali posseduti nella sfera di impresa pagando un’imposta sostitutiva dell’Irpef ed Irap calmierata del 8% sull’ eventuale plusvalenza che dovesse emergere a seguito dell’operazione. Il regime agevolativo in questione, oltre a prevedere un’imposizione sostitutiva pari all’8%, consente di determinare la plusvalenza emergente dall’estromissione, ordinariamente determinata come differenza tra il valore normale dell’immobile all’atto dell’estromissione e il suo costo fiscalmente riconosciuto, assumendo, in luogo del valore normale dell’immobile, il suo valore catastale, generalmente più basso del valore normale. In alcune circostanze addirittura, l’estromissione potrebbe non generare alcuna imposizione e quindi essere di fatto “gratuita”. Ciò accadde in caso di valore catastale dell’immobile inferiore al valore fiscale del bene da estromettere.

Estromissione di beni immobili di imprenditori individuali: presupposti soggettivi

L’estromissione agevolata riguarda unicamente gli imprenditori individuali, tanto in contabilità ordinaria quanto semplificata. Sono destinatari dell’agevolazione gli imprenditori individuali che risultano in attività sia alla data del 31 ottobre 2022 (data alla quale gli immobili strumentali devono risultare posseduti dall’imprenditore), sia alla data del 1° gennaio 2023 (data alla quale sono riferiti gli effetti dell’estromissione). L’agevolazione non compete, invece, all’imprenditore individuale che, pur rivestendo tale qualifica alla data del 31 ottobre 2022, abbia cessato la propria attività d’impresa prima del 1° gennaio 2023; in quanto in quel caso il presupposto per l’attribuzione del bene alla sfera patrimoniale privata si è già verificato. Sono, quindi, esclusi gli esercenti arti o professioni, le società (che possono, però, beneficiare dell’agevolazione “parallela” per l’assegnazione di beni) e gli enti non commerciali, anche se esercitano attività imprenditoriali.

Estromissione di beni immobili di imprenditori individuali: presupposti oggettivi

L’estromissione di beni immobili posseduti da imprenditori individuali è subordinata al rispetto di alcuni requisiti riguardanti la natura degli immobili interessati dall’operazione. Possono beneficiare del regime agevolato esclusivamente le estromissioni di immobili strumentali, per natura (anche se concessi in locazione o in comodato oppure se inutilizzati) o per destinazione.

Sono immobili strumentali per natura, quelli immobili rientranti nelle categorie catastali B, C, D, E nonché nella categoria A/10. Tali immobili sono estromettibili anche se concessi in locazione o in comodato oppure se sfitti.

Sono immobili strumentali per destinazione, gli immobili rientranti nella categoria catastale A/1-A/9, limitatamente a quelli utilizzati dall’imprenditore in maniera esclusiva e diretta per l’esercizio dell’attività di impresa. Non possono essere oggetto di estromissione agevolata gli immobili strumentali per destinazione utilizzati promiscuamente per attività di impresa ed uso privato (es. l’abitazione usata promiscuamente dall’imprenditore come abitazione e come sede legale della ditta; si veda circolare n. 26/2016). Altresì non sono estromettibili gli immobili posseduti in forza di contratti di leasing, in quanto l’agevolazione presuppone il diritto reale e/o la proprietà dello stesso al 31 ottobre 2022.

Imprenditori individuali: tassazione imposte dirette, Irap ed indirette

Ai fini delle imposte dirette, l’operazione di estromissione è soggetta ad imposta sostitutiva (Irpef ed Irap) dell’8% sulla eventuale plusvalenza emergente dalla differenza tra valore catastale dell’immobile e valore fiscale.

In materia di iva l’operazione di estromissione essendo assimilata ad una cessione di beni, configura un’operazione di autoconsumo rilevante ai fini IVA (ex. art. 2, co. 2, n.5, Dpr IVA). L’estromissione è, alternativamente:

– Esente Iva ex art. 10 n. 8 ter come «regime naturale», salvo opzione per l’imponibilità. Tale scelta deve essere ponderata considerando l’obbligo di riversamento dell’iva nel periodo di salvaguardia fiscale decennale previsto per le operazioni di acquisto, ristrutturazioni, manutenzioni fatte nell’immobile ex. art. 19-bis2 dpr Iva;

– Imponibile Iva (IVA esposta in fattura) per i soggetti che hanno fatto costruire o ristrutturare l’immobile da meno di 5 anni, anche se non operano nel settore edile;

– Esclusa Iva, se non è stata operata la detrazione IVA, all’atto dell’acquisto ai sensi degli artt. 19, 19 bis 1 e 19 bis 2 (circolare 26/E/2016); ad esempio se l’immobile è stato in precedenza acquistato dalla ditta individuale da un soggetto privato; ovvero in caso di apporto individuale del titolare della ditta, ovvero in caso di acquisito ante 1973, ovvero in caso di acquisito con IVA totalmente non detratta.

L’imposta di registro e le imposte ipotecarie e catastali, al contrario, non sono dovute poiché non si verifica in concreto nessun trasferimento immobiliare, bensì un mero passaggio dalla sfera dell’impresa individuale a quella privata. Pertanto, non è richiesta la presenza del notaio.


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