Spin-off immobiliare e cessione quote: non elusiva se vi sono valide ragioni extrafiscali non marginali

Introduzione

Spin-off immobiliare e cessione quote: la giurisprudenza di legittimità apre le porte alla cessione di quote della società “immobiliare”, nata a seguito di una scissione parziale proporzionale con beneficiaria di nuova costituzione, c.d. “spin off immobiliare”; purché l’operazione sia sorretta da valide ragioni di carattere extrafiscali, non marginali.  

Questo, in sintesi, uno dei contenuti della sentenza della Corte di Cassazione n. 11.890/2022.

Situazione di fatto

L’operazione è stata strutturata dal contribuente nel seguente modo:

  • Scissione parziale proporzionale a favore della neocostituita società, del ramo d’azienda costituito dal comparto immobiliare della scissa e rappresentato da due immobili commerciali e dal diritto di costruzione su lotto di terreno. Il progetto prevedeva la costruzione di un centro commerciale;
  • Cessione di quote della beneficiaria a soggetti terzi;
  • Il riacquisto da parte della scissa di uno degli immobili del patrimonio scisso;
  • La cessione a Banca Intesa dell’altro immobile rimasto alla beneficiaria;
  • La cessione del diritto di costruire ad un altro soggetto correlato ai soggetti terzi primi acquirenti delle quote della società beneficiaria;
  • La messa in liquidazione della beneficiaria;

Orientamento dell’agenzia delle entrate su spin-off immobiliare e cessione quote

Secondo l’Amministrazione Finanziaria, l’operazione prospettata dal contribuente (scissione immobiliare, cessione quote, cessione degli immobili e del diritto di costruzione), seguita dalla messa in liquidazione della società beneficiaria, costituivano i presupposti di un disegno elusivo finalizzato alla neutralizzazione delle plusvalenze derivanti della cessione degli immobili. Per i militai, la costituzione di una newCo immobiliare tramite la scissione, rappresentava il primo tassello di un complesso disegno volto alla creazione di una società contenitore di immobili e di diritti di costruzione e alla successiva vendita delle partecipazioni in essa detenute con l’esclusivo fine di spostare la tassazione di primo grado (immobili e diritti di costruzione) ai beni di secondo grado (partecipazioni societarie), assoggettate a un regime fiscale meno oneroso.

Solzione prospettata dalla Cassazione su spin-off immobiliare e cessione quote

La giurisprudenza di legittimità, cassa con rinvio la sentenza dei giudici di secondo grado per vizio di motivazione in ragione alle ragioni di carattere extrafiscali, non marginali, apportate dal contribuente e non valutate dai giudici di merito.  

Importante un passaggio della Cassazione effettuato nella sentenza in commento; si considerano ragioni extrafiscali anche quelle che non producono necessariamente una redditività immediata dell’operazione ma rispondo a esigenze di natura organizzativa e determinano un miglioramento strutturale e funzionale dell’azienda del contribuente.

Nel caso di specie l’operazione di scissione è stata motivata dalle seguenti ragioni:

  • Razionalizzazione della struttura societaria e delle risorse finanziarie;
  • Creazione di un’entità giuridica separata rispetto alla scissa;
  • Focalizzazione dell’attenzione sull’attività immobiliare e di costruzione;
  • Raggiungimento di un maggiore livello di efficienza nell’attività immobiliare;
  • Tempestivo avvio dell’attività di costruzione di un centro commerciale su erano previste interrelazioni commerciali con soggetti terzi;


Per maggiore informazioni, contattami senza impegno inserendo i dati qui sotto: