Scissione del comparto immobiliare (spin off) e successiva cessione della partecipazione

La scissione del comparto immobiliare (o spin off) e la successiva cessione della partecipazione è un’operazione straordinaria attorno alla quale si è acceso un enorme dibattito in dottrina, prassi e giurisprudenza, in quanto l’operazione, per l’amministrazione finanziaria, potrebbe avere le caratteristiche tali da generare un contezioso in materia di abuso del diritto ai fini delle imposte sui redditi.

Scissione del comparto immobiliare (spin off) e successiva cessione della partecipazione: risoluzione 97/2017 in caso di circolazione dell’azienda commerciale

Con riferimento alla “circolazione” del patrimonio aziendale, il cambio di passo è avvenuto con la risoluzione n. 97/2017 con cui l’Agenzia ha dato il semaforo verde ad un’operazione di scissione del patrimonio immobiliare, dall’attività commerciale, con successiva cessione da parte dei soci, a soggetti terzi, delle quote possedute nella società commerciale.  

L’agenzia, in maniera pienamente condivisibile, ha osservato come la cessione diretta del ramo aziendale e la cessione indiretta dell’azienda, costituiscono alternative poste sullo stesso piano e dotate di pari dignità fiscale.

Scissione del comparto immobiliare (spin off) e successiva cessione della partecipazione: le contestazioni di abuso

Diversamente, la scissione del comparto immobiliare (spin off) ed annessa successiva cessione della partecipazione posseduta dai soci nel compendio immobiliare non ha beneficiato del lasciapassare da parte delle Entrate (così come è avvenuto per la circolazione indiretta della società operativa), generando non poche problematiche agli operatori del diritto, in quanto secondo numerosi documenti di prassi l’operazione è passibile di contestazione di abuso del diritto ai fini delle imposte sui redditi.

L’agenzia, infatti, con un precedente di prassi (Cfr. interpello 133/2022) ha delineato i caratteri di abusività di una scissione avente ad oggetto beni che non costituiscono impresa nella circostanza in cui l’operazione rappresenti “(…)la prima fase di un più complesso disegno unitario volto alla creazione di società «contenitore» (di immobili, partecipazioni, ecc.) e alla successiva cessione delle partecipazioni da parte dei soci persone fisiche, con l’esclusivo fine di spostare la tassazione dei beni di primo grado ai beni di secondo grado, ove suscettibile di generare un risparmio d’imposta altrimenti non conseguibile(…)”.  

Il problema nell’utilizzo della scissione è riscontrabile laddove oggetto del patrimonio scisso non sia un’azienda bensì un coacervo di beni che permettano ai soci della società di scissa di ottenere un vantaggio fiscale (che per l’agenzia è indebito) sfruttando le norme sulla neutralità fiscale tipiche della scissione societaria.

Scissione del comparto immobiliare (spin off) e successiva cessione della partecipazione: la tassazione a confronto

In particolare, per capire la contestazione mossa dall’agenzia, occorre mettere a confronto il regime di tassazione, quanto meno rispetto al comparto delle imposte dirette, che si riscontra in caso di cessione diretta del bene immobile, con l’operazione di circolazione indiretta del bene (cessione indiretta), sotto forma di scissione (spin off immobiliare) e cessione quote nella società beneficiaria immobiliare:

• In caso di cessione diretta del bene da parte della società (soggetto IRES), la plusvalenza sarebbe soggetta a tassazione nella misura del 24%; sull’utile netto la società, in qualità di sostituto di imposta applicherebbe la tassazione del 26% sui dividendi erogati ai soci persone fisiche della società (ex. art. 27 Dpr 600/73);
• In caso di cessione indiretta da parte dei soci, “la plusvalenza sui beni” sarebbe soggetta a tassazione sotto forma di plusvalenza sulla cessione da partecipazione nella società beneficiaria della scissione con cui detti beni sono stati previamente scorporati nel contenitore societario “dedicato”, nella misura del 26%, by-passando (o, meglio, rinviando) la componente di tassazione in capo alla società.

L’oggetto del contendere è insito nell’ an in cui quest’ulteriore 26% può essere sottoposto a tassazione; in sede di distribuzione di dividendi, nel primo caso, ovvero in caso di assegnazione del bene, nel secondo, con l’ulteriore precisazione che il presupposto può anche non manifestarsi.

Scissione del comparto immobiliare (spin off) e successiva cessione della partecipazione: la scissione tramite scorporo

La problematica sembra non riscontrarsi in caso di scissione tramite scorporo (ex. art. 2506.1 c.c.https://www.brocardi.it/codice-civile/libro-quinto/titolo-v/capo-x/sezione-iii/art2506.1.html) in quanto la relazione illustrativa del D.Lgs 192/2024 che ha modificato l’art. 173 Tuir,https://www.nicolaforner.it/operazioni-straordinarie/la-scissione-mediante-scorporo/ inserendo al co. 15-ter la relativa disciplina fiscale, ammette in linea di principio, anche la scissione mediante scorporo tra le operazioni le quali non danno luogo a vantaggi fiscali indebiti in quanto, poiché la successiva cessione della partecipazione nella società beneficiaria non potrebbe beneficiare del regime «PEX», essendo tale società priva del requisito di commercialità, la plusvalenza realizzata mediante tale cessione sarebbe integralmente imponibile, analogamente a quanto accadrebbe per la plusvalenza derivante dalla cessione diretta dei beni oggetto di scorporo”. In entrambi i casi il guadagno derivante dalla vendita della partecipazione (o del bene) sarebbe ancora confinato all’interno del circuito di impresa e pertanto in caso di successiva distribuzione del ricavato sarebbe dovuta la ritenuta del 26%, ex. art. 27 Dpr 600/73, in caso di percipiente persona fisica. Tuttavia, “ai fini dell’applicazione della norma antiabuso, è opportuno un approccio «case by case» alle scissioni mediante scorporo di singoli beni, soprattutto nell’ipotesi in cui si tratti di «beni minusvalenti»”. Con questo approccio si vuole evitare salti di imposta che potrebbero crearsi in caso di circolazione di beni minusvalenti.

Conclusioni

In caso di scissione “ordinaria” la contestazione potrebbe non essere elevata dall’amministrazione in caso in cui la società beneficiaria mettesse a reddito il patrimonio immobiliare ricevuto, ad esempio in caso di affitto del complesso immobiliare scisso, ovvero in caso di svolgimento di un attività di impresa nell’immobile scisso (si pensi ad esempio alla scissione di un complesso immobiliare ove viene svolta l’attività di accoglienza e alla cessione di quote in esso contenuto in favore di una società che svolge anch’essa attività di gestione alberghiera). Fuori da questi canoni, ove l’operazione societaria di scissione non fosse altro che un mezzo utilizzato dal contribuente per posticipare la tassazione della plusvalenza facendo circolare il bene senza far uscire lo stesso dal regime di impresa in attuazione del principio di neutralità fiscale (ex. art. 173 Tuir) ecco che la contestazione di abuso del diritto potrebbe avere concretezza e aprire la strada ad un possibile contezioso innanzi l’autorità giudiziaria.

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